Покупка или долгосрочный найм квартиры всегда сопряжены с рисками, которые могут привести к расторжению сделки или признанию её недействительной, потере времени, финансовых средств и получению возможного стресса и хлопот. Эти доступные в открытом доступе в интернете сведения и дополнительные документы от продавца позволят вам оценить риск до покупки или найма интересующей вас квартиры, и уменьшить риски по сделке.

Следуя этому списку последовательно, можно сделать ряд запросов, получить сведения и принять решение – готовить дальше сделку или отказаться ещё на начальном этапе и искать другую квартиру. Этот чек-лист будет полезен как обычному покупателю, так и риелтору. Если вы не желаете в будущем отстаивать свое же право на приобретенную на вторичном рынке квартиру, то ваша главная задача — до сделки изучить историю возникновения прав на квартиру и выяснить, законно ли она досталась нынешнему продавцу. Практика судебных дел подтверждает: лучше перепроверить предоставленные данные и попросить продавца подтвердить дополнительными документами очевидные сведения. Наберитесь терпения, вооружитесь компьютером с выходом в Интернет и проверьте следующие факты о приобретаемой или арендуемой квартире.

Для проверки сведений о правах на квартиру и о правообладателе вам потребуются:

  • оригиналы или копии документов на квартиру ( св-во о праве и документ-основание возникновения права);
  • выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости;
  • копия или данные паспорта собственника;
  • водительское удостоверение и справки из наркологического
  • и психоневрологического диспансеров со сведениями подтверждающими отсутствие заболеваний препятствующих волеизъявлению правообладателя;
  • свидетельство о браке (при необходимости);
  • выписка из домовой книги и справка о задолженности по квартплате, справка об отсутствии задолженности по взносам за капитальный ремонт многоквартирного дома;
    300 рублей за выписку из ЕГРП.

Проверка правоустанавливающих документов

В первую очередь нужно проверить правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве ( по закону или по завещанию), договор ренты или договор дарения, договор долевого участия в строительстве или договор цессии по такому договору). Постарайтесь визуально определить это оригиналы или цветные копии; осмотрите их на предмет наличия исправлений или ошибок. Сверьте все данные в правоустанавливающих документах и совпадали с данными паспорта собственника.

Убедитесь, действительно ли перед вами собственник и может ли он распоряжаться правом на квартиру. В качестве документа, подтверждающего право собственности на квартиру, с 15 июля 2016 года служит только выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). На приобретенные до этой даты квартиры ранее выдавали свидетельства о регистрации права собственности на квартиру. Принятые поправки в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отменили выдачу этих свидетельств. Теперь правообладателям выдают единственный подтверждающий право на собственность документ — выписку из Единого государственного реестра на недвижимость.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним

Первоначальную проверку прав на квартиру можно сделать в режиме онлайн через интернет на сайте Росреестра. Кадастровый номер объекта или почтовый адрес поможет уточнить общую информацию о правообладателе, дате и номере регистрации права собственности на квартиру, сведения об обременениях или ограничениях на момент запроса.

Чтобы получить подробную и текущую информацию о собственниках квартиры, о переходах прав, о запретах и обременениях или наложенном аресте, необходимо заказать выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Это открытая информация, ее может заказать любой человек здесь же, через сайт Росреестра, либо лично обратившись в любой отдел регионального МФЦ с документом удостоверяющим личность. Выписка будет готова в течение пяти рабочих дней. Нужно будет указать паспортные данные в заявлении и оплатить госпошлину 400 рублей. Если информация заказывается через сайт Росреестра, то государственная пошлина составляет 300 рублей.

Судебные претензии по квартире или к собственнику

Если права на приобретаемую вами квартиру собственник получил по решению суда, то для вас это означает возможный риск. Решением суда предыдущий собственник может быть неудовлетворен, и если он подаст заявление в Росреестр о намерении обратиться в суд для пересмотра дела в порядке апелляции, то минимум в течение трех месяцев сделки с квартирой совершать будет нельзя. Если дело передадут в суд, то рассмотрение его может затянуться на неопределенный срок (как показывает практика — минимум на полгода), и предугадать, какое решение он вынесет, практически невозможно. Приобретать такую квартиру нежелательно, до окончательного решения суда в последней инстанции.

Информацию по судебным разбирательствам можно посмотреть на сайте Московского городского суда.