Наследство бывает двух видов – «по завещанию» и «по закону». У завещания – приоритет. Если завещания нет, значит, наследуют по закону.
Порядок наследования квартиры по завещанию и без завещания (по закону) – рассмотрен ниже.
Оба вида наследства оформляются нотариусом – по месту жительства умершего наследодателя, либо по месту нахождения наследуемой квартиры.
По факту открытия наследства, уполномоченный Нотариус заводит т.н. наследственное дело, которое затем хранится в делах нотариуса в течение 75 лет.
При этом, завещание может быть заверено у любого Нотариуса, необязательно «с привязкой к адресу» (не путать с оформлением самого наследства). Закон также предусматривает возможность, оформления завещания на квартиру при отсутствии Нотариуса. Такие случаи бывают, когда наследодатель находится за границей, в больнице, в доме престарелых, в плавании на корабле, в экспедиции, в местах лишения свободы, и т.п. Перечень лиц, имеющих право удостоверять завещание в таких случаях, указан в ст. 1127 ГК РФ.
Нотариальное Свидетельство о праве на наследство оформляется (выдается) наследникам по истечении полугода со дня смерти наследодателя (ст. 1154 ГК РФ). Эти шесть месяцев даются для того, чтобы каждый из потенциальных наследников мог предъявить свое право наследования квартиры (подать заявления о вступлении в наследство), как по закону, так и по завещанию.
Правда, здесь допускаются исключения: если наследник не знал, и не мог знать о смерти наследодателя (ст. 1155 ГК РФ), то он имеет право предъявить свои права и позже этого срока (с доказательствами того, что он не мог этого сделать вовремя).
В Свидетельстве о праве на наследство, помимо прочего, должен указываться состав этого наследства (в данном случае нас интересует квартира), и ее оценочная или кадастровая стоимость.
Образец Свидетельства о праве на наследство можно посмотреть здесь:
Затем наследник на основании выданного ему нотариального Свидетельства регистрирует свое право собственности на квартиру в Росреестре, в результате чего в единой базе данных недвижимости появляется запись о существовании этого права.
Если наследодатель не оставил никакого завещания или его завещание признано ничтожным (т.е. не оформленным, как положено), то его имущество (в нашем случае – квартира) наследуется без завещания, то есть – по закону (Глава 63 ГК РФ).
Наследники по закону – это родственники наследодателя, и в зависимости от степени родства, они имеют разную очередность доступа к наследству (в т.ч. по «праву представления» – об этом ниже).
Все родственники-наследники делятся на 7 очередей («кругов»):
Вступление в права наследования квартиры по закону происходит согласно этой очередности. Т.е. первая очередь получает всё и делит это между собой, остальные не получают ничего. Если из первой очереди никого нет, то квартиру делят между собой наследники второй очереди, ничего не оставляя третьей. И так далее.
Но это еще не все. Есть еще одна категория наследников – это нетрудоспособные иждивенцы наследодателя (ст. 1148 ГК РФ). Их нужно отметить особо! Закон дает им право вклиниваться в компанию тех наследников, чья очередь призывается к наследованию квартиры по закону. Но только при условии, что они находились на иждивении наследодателя не менее года до его смерти.
Причем, эти иждивенцы могут даже и не быть родственниками умершего, достаточно будет того, что они жили с ним и были у него на содержании этот самый последний год. А к нетрудоспособным относят не только инвалидов, но и обычных пенсионеров – всех мужчин в возрасте от 60 лет, и всех женщин в возрасте от 55 лет (ст.8.2, ФЗ-147).
В наследовании имущества существует и так называемое – право представления, которое возникает в случае, когда наследник умер до оформления наследства, и квартиру получает уже наследник наследника (т.е. он как бы «представляет» умершего наследника).
Наследники по праву представления получают наследство только в случае смерти того, кого они «представляют», т.е. в случае смерти кого-либо из указанных выше наследников той или иной очереди. Например, если у наследодателя был сын (наследник 1-ой очереди), но он умер, оставив внучку, и не успев принять наследство, то в 1-ой очереди вместо сына наследство получает внучка наследодателя (по праву представления за своего умершего отца).
Если же наследников одной очереди несколько, то они делят наследство между собой в равных долях, за исключением наследников по праву представления. Другими словами, если в этой очереди есть хоть один живой наследник, то право представления не применяется.
Наследование по завещанию (Глава 62 ГК РФ) имеет приоритет перед наследованием по закону. Т.е. при наличии завещания квартира передается тому или тем, кто в нем указан, независимо от степени родства и очередности по закону.
Правда, здесь есть законодательное ограничение в виде обязательной доли (ст. 1149 ГК РФ).
Обязательная доля в наследстве, независимо от завещания, положена несовершеннолетним и/или нетрудоспособным детям наследодателя, нетрудоспособным супругу/-ге, нетрудоспособным родителям, а также иждивенцам наследодателя. Они наследуют не менее половины доли, которая приходилась бы на каждого из них в случае наследования по закону.
Кроме того, в завещании может присутствовать т.н. «завещательный отказ». В случае с квартирами, завещательный отказ – это указанное наследодателем требование к наследникам предоставить кому-либо (например, своему племяннику) право пользования этой квартирой на определенный срок или бессрочно.
В таком случае это право пользования сохраняется за «племянником» даже при продаже этой квартиры (п.2 ст.1137 ГК РФ), и он может, при желании, зарегистрировать это право в ЕГРП (п.3 ст.33 ЖК РФ). При этом, «племянник» не является наследником квартиры, и может быть даже в ней не прописан.
Завещание может быть оспорено (после его открытия), и признано судом недействительным, тогда порядок наследования квартиры происходит по закону (ст. 1131 ГК РФ). Основаниями для недействительности завещания могут быть либо решение суда (если завещанием нарушены чьи-либо законные права), либо ничтожность самого завещания (если оно неправильно оформлено).
Важный момент с завещанием, который не следует упускать из виду, это то, что завещание может быть изменено наследодателем (в отличие, например, от договора дарения), а также завещание может быть отменено вовсе (ст. 1130 ГК РФ).
При этом наследодатель может менять свое завещание многократно, а отменить его может в любое время, даже не указывая причин, и не спрашивая согласия наследников. Завещание не может иметь условие о запрете своего изменения (завещание без права изменения), т.к. это противоречит нормам ГК РФ.
Изменение или отмена завещания также подлежат нотариальному удостоверению, и должны фиксироваться в наследственном деле, которое ведет уполномоченный по этому делу Нотариус.
Но могут быть и юридические коллизии. Например, когда новое завещание (или отмена старого завещания) заверяются не уполномоченным нотариусом, а консулом РФ (если наследодатель оказался за границей). Завещание также имеют право заверять и врачи больниц (если наследодатель лежит в стационаре), и директора домов престарелых, командиры воинских частей и т.п. (полный список – в ст.1127 ГК РФ).
То есть ни владелец первого завещания (наследник), ни нотариус, который его заверял, могут до поры до времени вообще не знать о существовании второго завещания. А когда оно всплывет, именно оно и будет иметь приоритетную силу. Таков закон, и это надо учитывать.
Вступление в права наследования квартиры (как по закону, так и по завещанию) происходит двумя способами:
И в том, и в другом случае, для последующего распоряжения квартирой, необходимо будет оформить у Нотариуса Свидетельство о праве на наследство, и зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.
При этом, следует помнить, что само право собственности на квартиру, полученную по наследству, возникает не с момента регистрации этого права (как во всех других случаях), а с момента открытия наследства, т.е. с момента смерти наследодателя (п.4, ст.1152, ГК РФ).
На что это влияет? Если наследник захочет продать квартиру, то от срока владения ею будет зависеть размер налога с продажи квартиры. А срок владения будет отсчитываться именно с момента возникновения права собственности.
Порядок наследования квартиры (как по завещанию, так и по закону) подразумевает, что любой наследник вправе отказаться от принятия наследства (например, в интересах другого наследника). Для этого в течение тех же шести месяцев он должен подать заявление в нотариальную контору по месту открытия наследства.
Недееспособные, ограниченно дееспособные и несовершеннолетниелица могут отказаться от наследства только с разрешения Органов опеки и попечительства.
Ввиду относительно высокого риска покупки квартиры, полученной прежде в наследство, и неконтролируемой возможности появления «скрытых» наследников, а также других нюансов оформления наследства, Покупателю такой квартиры настоятельно рекомендуется дополнительная консультация юриста по этому вопросу.
Кроме того, саму сделку с покупкой квартиры, полученной Продавцом в наследство, рекомендуется оформлять у Нотариуса, а не в простой письменной форме, как это допускается законом.
Нотариус не только отследит права наследников, но и внесет в Договор купли-продажи квартиры необходимые формулировки, влекущие ответственность Продавца в случае, если он скрыл данные о своих родственниках – потенциальных наследниках.
Вопросы наследства регламентируются Главами 61-65 третьей части ГК РФ (начиная со ст. 1110).
Налог на квартиру, полученную по наследству, отменен в 2006 г., с вступлением в силу федерального закона №78-ФЗ от 01.07.2005г.
Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) регламентируются статьей 217 НК РФ, 18-й пункт которой говорит как раз о доходах, получаемых в порядке наследования.
Не следует путать налог на наследство и госпошлину, которую наследники платят нотариусу за выдачу свидетельства при вступлении в права наследования квартиры по закону и по завещанию. Сумма госпошлины зависит от стоимости квартиры и от степени родства наследника и наследодателя:
Покупка квартиры, полученной Продавцом по наследству несет в себе повышенные риски для Покупателя. Что это за риски – рассказано в отдельной заметке, по указанной ссылке.
