«Вексельная схема» покупки квартиры в новостройке представляет собой покупку у Застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. Параллельно заключается соглашение о намерении Застройщика продать Покупателю в будущем построенную квартиру.
Затем, после сдачи дома, Покупатель отдает (погашает) этот вексель обратно Застройщику в обмен на право собственности на квартиру. Т.е. денежный долг Застройщика по векселю, и обязанность Покупателя по оплате Договора купли-продажи квартиры – погашается взаимозачетом.
До 1 июля 2018 года такие действия явно не противоречили закону, и некоторые Застройщики (в т. ч. крупные и известные) активно применяли эту схему. Но, тем не менее, покупку квартиры «по векселю» юристы всегда относили к «серым схемам» (т.е. спорным, полулегальным), так как законодательство прямо предусматривает, что отношения дольщика и Застройщика должны регулироваться законом ФЗ-214, и фиксироваться Договором долевого участия (ДДУ).
С 1 июля 2018 г. последние поправки в ФЗ-214 запрещают Застройщикам выпускать какие-либо ценные бумаги, кроме акций самой компании. Поэтому продажа квартир по векселю Застройщика теперь прямо запрещено законом.
А как это выглядело раньше, до этой даты?
Чаще всего вексель предлагался вместе с Предварительным договором купли-продажи квартиры (ПДКП). Правда, покупка векселя и подписание ПДКП юридически никак не были связаны между собой. То есть это были два независимых друг от друга обязательства.
При такой схеме Застройщик после сдачи дома оформлял квартиры в свою собственность, а потом уже продавал их Покупателю по Договору-купли-продажи (в отличие от ДДУ, где квартиры сразу оформляются в собственность Покупателя).
Основная проблема здесь была в том, что переданные Застройщику деньги формально никак не были связаны с обязанностью передачи конкретной квартиры в собственность Покупателя, т.к. формально он покупал именно вексель, а не квартиру. Застройщик, таким образом, принимал на себя лишь денежное обязательство перед Покупателем по оплате векселя. Сам же Покупатель, приобретая вексель (даже вкупе с ПДКП), не приобретал никаких прав (в т.ч. прав требования) на будущую квартиру.
На практике было немало случаев, когда Покупатели, купившие квартиру по «вексельной схеме», заселились в готовые дома, но много лет не могли оформить право собственности на квартиру.
Кроме того, учитывая действие закона ФЗ-214, призванного легализовать и упорядочить привлечение средств населения на строительство многоквартирного жилья, «вексельная схема» могла быть признана судом притворной сделкой, имеющей целью прикрыть долевое участие граждан в строительстве.
Фактически, Покупатель, который шел по пути «вексельной схемы» покупки квартирыв новостройке, превращался в обычного финансового кредитора Застройщика, и не имел никаких юридических прав на будущую квартиру. Причем, сумма, уплаченная за вексель, не индексировалась, в то время как инфляция съедала его стоимость, и цены на недвижимость довольно быстро обгоняли ту сумму, которую Застройщик обязан был вернуть Покупателю при погашении векселя (например, через 2 года).
С июля 2018 года о «вексельной схеме» продаж квартир в новостройках можно смело забыть. Теперь это уже история.
