Обмен квартир (“альтернативные сделки”)

Обмен квартир это самая распространенная операция на рынке сделок с жилой недвижимостью. В настоящее время под понятием “обмен квартир” подразумевают не прямой обмен между собственниками двух квартир, а “альтернативную” сделку, т.е. одновременную продажу одной квартиры и приобретение другой.

Основные виды “альтернативных” сделок:

• обмен квартир с доплатой ( на квартиру большей площади);
• обмен на квартиру с меньшей площади ( с получением доплаты);
• обмен квартиры на новостройку;
• размен квартиры или по-простому “разъезд”(вместо одной большой/дорогой квартиры – 2-3 квартиры);
• объединение семьи, “съезд” из 1-3 объектов в большую квартиру.

Процесс обмена жилья зависит от вида “альтернативной” сделки и местонахождения продаваемых объектов. Часто в обмене заинтересованы люди, которые хотят переехать в другой район, город или регион.

Распространенные схемы обмена жилья при “альтернативных” сделках:

• обмен квартиры одного района на квартиру в другом районе г. Москвы;
• обмен жилья из Подмосковья в г. Москву;
• квартиру в г. Москве на квартиру/дом(коттедж) в Подмосковье;
• объект недвижимости в каком-нибудь регионе на квартиру в г. Москва или Подмосковье.

Трудности при обмене объектов недвижимости

Обменять квартиру в Москве или Подмосковье-задача непростая и требующая высокой квалификации специалиста по сделкам с недвижимостью.

Предстоит найти покупателя имеющейся квартиры и сразу же подходящий вариант нового жилья, быстро собрать все необходимые документы, провести проверки и юридически правильно оформить обе сделки. При этом необходимо учитывать специфику конкретных операций с недвижимостью.

Существуют “подводный камни”, на которые наталкиваются те, кто пытается самостоятельно решить квартирный вопрос.

Основными проблемами при проведении “альтернативных” сделок являются:

1. Неверная, порой неадекватная, оценка продаваемой квартиры.
2. Запутанная схема расчётов по сделкам ( порой в сделке бывает финансирование ипотечными кредитами разных банков, разные сроки исполнения обязательств по оплате при – субсидиях, жилищных сертификатах, “материнском капитале”, рассрочке и т.п.).
3. Нет возможности оперативно проверить подлинность документа на квартиру ( особенно по правам на объекты недвижимости возникшим до 31.01.1998 г.)
4. Сложно выявить скрытые препятствия для продажи квартиры ( например, сложные отношения в семье и нежелание кого-либо из совместно проживающих лиц совершать разъезд). Так называемый “латентный отказ” от продажи квартиры.
5. Не хватает средств на доплату, а банки предлагают кредит на невыгодных условиях( либо отсутствует подтверждение дохода для одобрения ипотечного кредита).
6. Допущены ошибки в одном из договоров в сделке, что может привести к тому что переход права на одну квартиру зарегистрирует Росреестр, а по второй будет отказ или приостановка. Такая ситуация может негативно сказаться на окончательные расчёты по договорам купли-продажи всех участников сделки.
7. После регистрации переходов прав по договорам не исполняются обязательства по освобождению квартир ( как правило “плывут” сроки физического освобождения квартир по цепочке)

И это только часть проблем из-за возможных рисков и ошибок, которые могут возникнуть при операциях с недвижимостью при “альтернативных” сделках.

Помощь Риэлтора Алимова Эльдара Рашидовича при обмене недвижимости

Если Вы планируете обмен жилья в Москве или Подмосковье ( также возможны дистанционные консультации по сделкам в регионах), то Вам понадобится помощь риэлтора с большим опытом и практикой решения сложных задач. За 14 лет работы мне пришлось осуществить более сотни ” альтернативных” сделок, в которых мне приходилось минимизировать риски моих клиентов и ускорять обмен квартирами как в Москве так и в Подмосковье.

Сложность “альтернативных” сделок заключается не только в “технологичном” исполнении задачи ( соблюдение норм права и проверки объекта недвижимости), но и в правильном и деликатном представительстве от своего клиента. Порой в сделках с недвижимостью могут встречаться собственники с различными взглядами на мир, разных социальных пластов, различных конфессий и т.п. И умение договориться, провести переговоры не в ущерб интересов своего клиента, с комфортом для всех участников сделки, иногда бывает гораздо сложнее чем просто получить дисконт на квартиру. Большой опыт ведения переговоров как с Продавцами/Покупателями и их контрагентами дали мне большой багаж навыков в области психологии, которые являются моими надежными инструментами при работе с возможными возражениями.

Я помогу Вам оценить объект недвижимости, сделать качественные фотографии и разместить информацию о продаже квартиры на ведущих профильных сайтах и порталах о недвижимости. Также я буду оперативно организовывать показы потенциальным покупателям в удобное для Вас время, либо сделаю это самостоятельно ( если у клиента нет времени или возможности проводить показы лично).

Параллельно мы вместе будем подбирать варианты нового жилья, я буду проводить мониторинг рынка для отслеживания новых предложений в районе поиска.

После нахождения покупателя на ваш объект недвижимости, будет организована встреча для принятия предоплаты либо обеспечительного платежа за вашу квартиру ( с полным юридическим сопровождением и консультациями). А далее будет внесена предоплата за выбранный объект(ы), с последующей проверкой “юридической” чистоты квартиры.

Далее в назначенный для сделки день стороны явятся на подписание договоров купли-продажи и организации взаиморасчётов по цепочке квартир в заранее согласованное время и место. На сделке агент проверит правильность заполнения договоров с учётом норм права, всех интересов сторон сделки, убедится в их доброй воле по заключению договора, организует их подписание, проконтролирует взаиморасчёты ( через банковскую ячейку или аккредитив), организует подачу документов в Росреестр для государственной регистрации перехода прав на квартиры.

После проведения процедуры государственной регистрации прав на объекты недвижимости завершают сделку проведением расчётов и подписанию передаточных актов по условиям договоров.

Это общий алгоритм действий агента при организации “альтернативных” сделок. На самом деле каждая подобная сделка настолько индивидуальна, что по ней можно написать отдельный уникальный рассказ, с отдельными судьбами и историями живых людей.

ЦЕНА НА УСЛУГУ ЗАВИСИТ ОТ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ КВАРТИР

*  цена за услугу указана при условии отчуждении одной квартиры и приобретении одной квартиры взамен. В случае разъезда на несколько квартир, цена услуги увеличивается из расчёта 80 000 рублей/квартира.