Когда перед нами стоит вопрос – как выбирать квартиру для покупки – мы первым делом определяемся, хотим ли мы купить готовую квартиру с уже оформленным правом собственности (т.е. на вторичном рынке жилья), или мы хотим купить новостройку в строящемся доме, где право собственности будет оформлено в будущем (это первичный рынок жилья). Критерии выбора квартиры в каждом случае будут разные.
Понятие «первички» или «вторички» относится именно к документам (первичное или вторичное право собственности), а не к типу квартиры (свежая новостройка или обжитой дом). Другими словами, мы можем выбрать квартиру в только что построенном доме-новостройке, но с уже оформленным правом собственности на нее; и несмотря на то, что дом – новостройка, мы будем покупать «вторичку» у первого собственника.
От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависит набор действий по проверке «юридической чистоты» квартиры и способ подготовки самой сделки (в частности, ее оформления и взаиморасчетов). «Первичку», как правило, покупают у юрлица (Застройщика), а «вторичку» – у физлица (частного собственника). «Первичку» покупают по Договорам долевого участия (чаще всего), Договорам паенакопления (в случае кооперативной новостройки), Предварительным договорам (если Застройщик действует в обход ФЗ-214), в то время как «вторичку» покупают всегда только по Договору купли-продажи квартиры, который подразумевает прямую передачу прав собственности.
То есть критерии выбора квартиры при покупке на разных рынках будут разные. И каждый Покупатель опирается на свои собственные запросы и приоритеты.
От выбора между «первичкой» и «вторичкой» зависят также виды, количество и уровень рисков сделки.
Как правильно выбрать квартиру для покупки? Какой тип рынка предпочесть?
Чтобы решение было осознанным, необходимо знать о преимуществах и недостатках выбора квартир на каждом типе рынка.
Преимущества первичного рынка квартир:
- Первое и самое важное – низкая цена (относительно аналогичных готовых квартир вторичного рынка). А если реагировать на различные акции девелоперов, то цена станет еще привлекательнее. Особенно это важно, при покупке квартиры в инвестиционных целях.
- Более современные технологии строительства, включая тепло- и звукоизоляцию, вентиляцию, надежность и долговечность несущих стен и т.п. Современные лифты, включая грузовые. Просторные планировки квартир и лестничных клеток. Иногда – возможность свободной планировки внутри квартиры.
- Возможность выбора этажа, площади, вида из окон и типа планировки квартиры в рамках одного дома/проекта.
- Новые, более надежные инженерные коммуникации в квартире (электропроводка, отопление, водопровод, канализация, телефония, оптоволокно).
- Повышенная, отвечающая современным требованиям, пожаробезопасность дома.
- Дополнительные элементы общедомовой инфраструктуры, обязательно закладываемые в проект строительства (магазины и социальные объекты на первых этажах, консьержки, охрана, облагороженная придомовая территория, включая детские площадки, тротуары, уличное освещение, наземные и/или подземные автопарковки и т.п.).
- Почти полное отсутствие юридических рисков сделки (т.е. вероятности оспаривания или ограничения права собственности Покупателя на квартиру). Исключение – т.н. «двойные продажи», но этот юридический риск полностью закрывается условиями ДДУ в рамках ФЗ-214.
Сюда же относится полное отсутствие риска, связанного с правами пользования квартирой (характерного риска «вторички»). - Страхование инвестиций дольщиков, в том числе с помощью счетов эскроу и компенсационного фонда застройщиков.
Недостатки первичного рынка квартир:
- Первый и самый главный – отсутствие права собственности на квартиру в момент совершения сделки (вместо него предлагается т.н. «право требования»). А в случае покупки квартиры на начальных стадиях строительства – физическое отсутствие квартиры как таковой.
- Отложенный «на потом» срок заселения после уже проведенной оплаты (от полугода до нескольких лет).
- Отсутствие внутренней отделки (бывает не всегда, но часто), в т.ч. отсутствие сантехники, межкомнатных дверей, а то и вовсе – межкомнатных стен в домах «свободной планировки». Это подразумевает существенные затраты и время на «доведение до ума» купленной квартиры.
- Отсутствие представления о собственных соседях, с которыми придется жить бок о бок (практически – лотерея).
- Длительный ремонт у соседей после заселения дома – регулярный шум в течение нескольких месяцев, а то и лет.
- Временное отсутствие или ограниченность окружающей инфраструктуры (при комплексной застройке новых микрорайонов).
Преимущества вторичного рынка квартир:
- Первое и самое важное – право собственности на квартиру получаешь сразу, в процессе сделки (по факту регистрации перехода права собственности на квартиру).
- На «вторичке» всегда больше выбор – количество построенных домов в городе, как правило, на порядок больше, чем количество строящихся. Соответственно, географию, тип дома, этаж, вид из окон, окружение здесь можно выбирать с большей свободой (в рамках города).
- На «вторичке» квартиры обжитые, а это значит, что при осмотре можно оценить ее существующие «потребительские качества», такие как общий вид (в новостройках это не всегда возможно), теплоизоляционные свойства, качество отопления, уровень шумоизоляции, вид из окон и т.п.
- Можно посмотреть на своих будущих соседей (в новостройках это исключено).
- Меньше дополнительных затрат на ремонт квартиры (часто бывает достаточно и «косметики»).
- Возможно, лучше развита уже существующая окружающая инфраструктура(магазины, службы быта, аптеки, поликлиники, школы, детские сады и т.п.).
- Больше возможностей договориться с Продавцом о цене, нюансах договора, условиях взаиморасчетов, распределения затрат на сделку и т.п. (на «первичке», обычно, Застройщик устанавливает свои правила продажи, с которыми Вы либо соглашаетесь, либо нет).
Недостатки вторичного рынка квартир:
- Первый и самый главный – большее количество юридических рисков, по сравнению с «первичкой». Т.е. рисков потери или ограничения права собственности на квартиру.
- Возможная технологическая отсталость архитектурных и планировочных решений (в т.ч. крохотные прихожие, кухни и санузлы, низкие потолки, наличие смежных комнат, и т.п.).
- Возможен износ (частичный износ) инженерных коммуникаций квартиры и дома в целом (труб и стояков водоснабжения и канализации, отопления, электропроводки, и т.п.).
- Возможно наличие скрытых недостатков (дефектов) в квартире. В т.ч. въевшихся запахов, которые сложно устранить.
- Возможно наличие незаконной перепланировки квартиры (отвечать за которую придется новому владельцу).
Какие критерии выбора квартиры для покупки являются приоритетными, а какие – несущественными, каждый решает для себя сам. Но, в любом случае, имеет смысл обратить внимание на каждый из этих критериев.
Итак, понимая теперь, что для нас является более важным, и с чем придется столкнуться, выбираем тип рынка для покупки квартиры, и идем дальше по шагам ИНСТРУКЦИИ: