Теперь мы постараемся выяснить самый деликатный вопрос при покупке квартиры – насколько наш Продавец вменяем. Другими словами, способен ли он отвечать за свои действия, дееспособен ли он?
Вообще, дееспособными должны быть обе стороны сделки, но так как на практике инициатором расторжения, точнее – оспаривания сделки, обычно, выступает Продавец, то о дееспособности Покупателя никто не заботится.
Дееспособность Продавца квартиры на практике принято подтверждать справками из НД и ПНД (в обиходе эти справки называют еще «справками о дееспособности»). Обе эти справки не являются обязательными для совершения сделки купли-продажи квартиры, но риэлторы от имени Покупателя, обычно, просят Продавца взять эти справки, чтобы снизить риски Покупателя в этом вопросе.
На самом деле, даже обе эти справки всего лишь снижают, но не закрывают риск недееспособности Продавца квартиры. Так как даже полностью дееспособный и адекватный человек может находиться в «невменяемом» состоянии (например, в состоянии аффекта) в момент подписания Договора купли-продажи квартиры (ДКП). А для суда имеет значение дееспособность (вменяемость) человека именно в момент совершения сделки.
Суть – совершая сделку с недвижимостью, человек должен понимать значение своих действий и осознавать их последствия. Как говорится – «быть в ясном уме и твердой памяти». Иначе, сделку могут признать недействительной.
Где брать справку о дееспособности Продавца квартиры?
Справку берут непосредственно в психоневрологическом диспансере того района, где проживает Продавец квартиры (см. ниже пример). Лучше заказывать справку из государственного учреждения, так как справки из частных клиник не вызывают большого доверия в судах.
Справку из ПНД выдают на руки только тем, на чье имя она заказана (по закону эти сведения конфиденциальны). Поэтому нам желательно не только попросить Продавца квартиры о предоставлении справки из психдиспансера, но и присутствовать самим при ее получении.
Такая «справка о дееспособности» должна содержать сведения, что человек (Продавец квартиры) не обращался в психдиспансер за медицинской помощью и под наблюдением там не состоит. Выдается такая справка бесплатно. На справке должна быть подпись и печать регистратуры и штамп психдиспансера (при этом, внешний вид самой справки может отличаться в разных учреждениях).
Дополнительно в том же психдиспансере можно заказать и другую справку (врачебное свидетельство) о состоянии здоровья собственника квартиры. Для ее получения уже нужно будет пройти осмотр у врача-психиатра. В такой справке будет указано, что по результатам медицинского освидетельствования у человека на текущий момент отсутствуют противопоказания для совершения сделок с недвижимым имуществом. За такую справку уже придется заплатить пару тысяч рублей.
Эта справка имеет для нас (как Покупателя квартиры) существенное значение, поэтому логично будет, если мы и оплатим расходы на медосмотр Продавца.
То же касается и справки из наркодиспансера.
А если Продавец квартиры окажется недееспособным?
Если же выяснится, что Продавец квартиры состоит на учете в каком-либо из этих диспансеров, то это не говорит о его безусловной недееспособности. Ведь, по закону, недееспособным или ограниченно дееспособным человек может быть признан только по решению суда.
И наоборот, если такое решение суда есть, то человек должен быть поставлен на учет в соответствующий диспансер.
Суд, признавший человека недееспособным или ограниченно дееспособным, должен уведомить об этом Органы опеки и попечительства по месту жительства такого гражданина, с целью установления над ним, соответственно, опеки или попечительства.
Ввиду этого, информация из Органов опеки даст нам более точные данные о возможной недееспособности Продавца. Но на практике такую информацию из Органов опеки получить затруднительно (нужно иметь либо фантастическое обаяние, либо «корочки» сотрудника МВД).
Органы опеки и попечительства должны, в свою очередь, передать информацию о недееспособном или ограниченно дееспособном гражданине в Управление Росреестра (УФРС) для внесения этих сведений в единую базу данных прав на недвижимое имущество. Эти сведения затем можно обнаружить в специальной Выписке из ЕГРП (ЕГРН) – «о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным» (подробнее – см. по ссылке). Правда, такой тип Выписки предоставляется только самому правообладателю.
Соответственно, мы, как Покупатель, имеем резон потребовать от Продавца получить такую Выписку из ЕГРН с данными о дееспособности самого Продавца. Но проблема в том, что сведения о недееспособности владельцев квартир не всегда (пока еще) доходят до управления Росреестра. Поэтому на практике для того, чтобы убедиться в дееспособности Продавца квартиры, риэлторы используют другие способы (см. ниже).
Как еще на практике проверяют дееспособность Продавца квартиры?
На практике, обычно, риск недееспособности Продавца закрывают другими способами.
Во-первых, побольше лично общаются с Продавцом с целью оценки его адекватности – ведь взрослого человека суд может признать недееспособным только вследствие его явного психического расстройства, что обычно видно при простом общении с человеком.
Краткое и вежливое знакомство с его окружением – родственниками, друзьями, сослуживцами, соседями – тоже может помочь определиться с его психической адекватностью. Можно навести справки о его текущей работе. Кое-какую информацию о Продавце иногда можно почерпнуть и из соцсетей. Человеку с явными психическими отклонениями сложно будет не оставить нигде следов об этом своем качестве.
Во-вторых, наличие у Продавца, например, свежевыданных водительских прав говорит о том, что он недавно прошел медкомиссию, и был признан годным к управлению транспортным средством. Это тоже косвенно подтверждает его нормальный психический статус.
В-третьих, организуют, наряду со справками НД и ПНД – заверение Договора купли-продажи (ДКП) квартиры у нотариуса.
Нотариус, в силу закона, обязан при заверении договора, удостовериться в дееспособности и вменяемости сторон сделки на момент ее совершения. И нотариус несет ответственность за свои действия, в том числе – материальную. Правда, проверка дееспособности Продавца квартиры у нотариуса ведется «на глаз» – путем обычного общения и оценки адекватности реакции человека (нотариус ведь не психиатр). Но в случае судебного спора, нотариус будет официальным свидетелем на стороне Покупателя.
Кроме того, нотариус имеет оперативную возможность и полномочия самостоятельно запрашивать любую необходимую ему информацию из ЕГРН и других государственных источников по Системе межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ).
А с 2015 года нотариусы получили право вести видеозапись процесса заключения сделки, чтобы в случае необходимости подтвердить в суде факт законности действий и адекватного поведения всех участников.
И наконец, в-четвертых, если возникают сомнения (в т.ч. у нотариуса) в адекватности и дееспособности Продавца, то в день подписания Договора купли-продажи квартиры, приглашают медицинского работника (врача-психиатра, лучше со статусом судебного эксперта), который проводит освидетельствование Продавца, и официально (письменно) подтверждает свое заключение о его психическом состоянии на момент сделки.
В частности, такое практикуют, когда среди продавцов (собственников квартиры) есть люди преклонного возраста, или есть подозрение на их алкогольную или наркотическую зависимость. Положительное (письменное) заключение психиатра в момент сделки будет служить доказательством того, что Продавец находился в адекватном состоянии и понимал значение своих действий.
Но если Продавец ведет себя «немножко странно» (одевается как египетский фараон, гоняет злых духов по квартире, и т.п.), и при этом наотрез отказывается проходить психиатрическое освидетельствование, то от такой сделки лучше отказаться.
Если же Продавец не скрывает, что он ограничен судом в дееспособности или вовсе лишен ее, то нам следует знать, что такую квартиру купить все равно можно, но с согласия его законного попечителя или опекуна (представляется документ, подтверждающий попечительство или опекунство), а также при наличии Разрешения Органов опеки и попечительства.
В этом случае, если Продавец ограничен в дееспособности, то он подписывает Договор купли-продажи квартиры сам (с подтверждением от попечителя), а если он полностью недееспособен, то за него ставит подпись его опекун, действующий от имени и в интересах своего подопечного, и с согласия Органов опеки.
Подробнее о дееспособности и правоспособности собственников квартир можно почитать по приведенной ссылке в Глоссарии.
Итак, плотно пообщавшись с Продавцом, мы постарались выяснить, кто из нас больше похож на психа. Продавец в свое оправдание предоставил нам справки из обоих диспансеров, показал результаты своего теста на IQ, и продемонстрировал «корочку» сотрудника ФСБ.
Пришлось признать, что с психикой у него даже лучше, чем у нас, и мы готовы подписывать с ним договор.
Но только с ним лично, а не с его доверенным лицом.
А что если нам предлагают продать квартиру по доверенности?
Об этом далее.