Договором-основанием получения права собственности на квартиру может служить Договор ренты или, точнее, его разновидность для недвижимого имущества – Договор пожизненного содержания с иждивением.
Здесь мы видим ситуацию, когда прежний владелец квартиры (Получатель ренты) передал право собственности на квартиру новому владельцу – нашему Продавцу (Плательщику ренты), а тот, в свою очередь, принял вместе с правом собственности обязанность пожизненного содержания прежнего владельца.
Получатель ренты совсем не обязательно должен физически проживать в квартире (он, например, может содержаться в пансионате, или жить на своей даче). Но права пожизненного проживания в своей бывшей квартире он, в любом случае, не лишается.
Договор пожизненного содержания с иждивением для нас, как Покупателя, является ограничением (обременением) права собственности Продавца. И оно, соответственно, должно быть указано в Титуле на квартиру, или в Выписке из ЕГРН, в строке «ограничения (обременения) прав».
Такие квартиры продаются относительно редко, и с большим дисконтом – фактически, за полцены (из-за этого неудобства-обременения).
Так же, как и в случае с Залогодержателем (при ипотеке, например), Продавец имеет право распоряжаться квартирой (в т.ч. продавать ее) только при условии письменного согласия Получателя ренты.
Причем, при покупке такой квартиры, мы приобретаем вместе с правом собственности, и то самое обременение на нее. То есть после регистрации сделки с такой квартирой, обязанность по регулярному содержанию Получателя ренты уже будет лежать на нас.
Несмотря на привлекательную цену квартиры, риск для нас здесь, очевидно, выше, т.к. рента (пожизненное содержание) подразумевает периодические платежи и, возможно, физический уход за Получателем ренты в течение неопределенно длительного времени. Если же мы по какой-либо причине (даже вполне объективной) нарушим график платежей, или вовсе их прекратим, то это станет явной и однозначной причиной для расторжения сделки с квартирой.
Причем, Получатель ренты не обязан будет возмещать Плательщику рентыпонесенные им расходы.
Обременение, связанное с выплатами ренты, на основе Договора пожизненного содержания с иждивением, исчезает только в случае смерти Получателя ренты. Для юридического снятия этого обременения, необходимо обратиться в Росреестр (через МФЦ «Мои документы», например), где внесут соответствующую запись в реестр прав.
Если обременение на такую квартиру исчезло ДО нашей сделки, то нам нужно потребовать от Продавца Свидетельство о смерти лица, указанного в договоре-основании, а также убедиться, что Выписка из ЕГРН – «чистая» (т.е. не содержит зарегистрированных обременений).
Правда, цена квартиры после снятия обременения, конечно же, резко вырастет.