В документе-основании, который нам предъявил Продавец, мы можем увидеть, что права на свою квартиру он получил от какого-либо некоммерческого партнерства – кооператива.
Наиболее распространенные «кооперативные схемы» приобретения квартир – это Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).
Нам, как Покупателю, нужно понимать, что основанием получения квартиры в собственность Продавца в этом случае служит Справка о выплате пая. Именно после полной выплаты пая, пайщик становится владельцем квартиры. И именно эта справка являлась основанием для регистрации в Росреестре его права собственности – то есть правоустанавливающим документом на квартиру.
Соответственно, в Титуле, в строке «Документы-основания» (или в аналогичной строке Выписки из ЕГРН), в случае с кооперативной квартирой мы должны видеть фразу – «Справка о выплаченном пае».
Это справедливо как для ЖСК, так и для ЖНК.
И в том, и в другом случае все права на квартиру до полной выплаты пая пайщиком, имел сам кооператив. Только в случае ЖСК – кооператив сам строил дом (выступая генеральным инвестором), а в случае ЖНК – кооператив являлся покупателем квартиры на открытом рынке (как первичном, так и вторичном), которую затем передал своему пайщику, после всех необходимых выплат с его стороны.
Передача квартиры от кооператива пайщику происходит по решению правления кооператива, на основании:
- Договора паенакопления, заключенного с кооперативом,
- Справки о выплаченном пае, подписанной председателем, и
- Акта приема-передачи квартиры.
После чего пайщик становится фактическим собственником квартиры (даже без регистрации своего права). Но чтобы распоряжаться своей квартирой, ему надо зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.
Зарегистрированное право собственности Продавца мы проверяем самостоятельно по Выписке из ЕГРН. Основной правоустанавливающий документ – Справка о выплаченном пае – должна быть у Продавца на руках. А договор паенакопления и передаточный акт, хоть и не являются обязательными в данном случае, но желательно увидеть и их тоже, чтобы развеять остатки наших сомнений.
Справка о выплаченном пае не имеет единой установленной законом формы. Поэтому при проверке для нас важна будет не столько ее форма, сколько состав (содержание). В ней обязательно должна быть следующая информация:
- ФИО и паспортные данные пайщика (нашего Продавца);
- Адрес кооперативной квартиры;
- Сумма и график платежей за квартиру;
- Фраза «пай выплачен полностью» или аналогичная ей по значению;
- Подпись председателя правления кооператива и печать организации.
Что еще нам нужно проверить при покупке кооперативной квартиры?
Есть еще одна особенность покупки кооперативной квартиры (ЖСК или ЖНК). Это касается пайщиков-супругов, и права общей совместной собственности супругов на совместно нажитое имущество (см. о нем подробнее – по ссылке в Глоссарии).
Дело в том, что момент возникновения собственности на кооперативную квартиру – это момент полной выплаты пая, а вовсе не регистрация собственности в Росреестре. Регистрация в данном случае всего лишь удостоверяет ранее возникшее право. Поэтому, если супруги, например, вместе выплачивали пай, а потом развелись еще до оформления права собственности, то квартира будет принадлежать им обоим, даже если собственность зарегистрирована только на одного.
Наша задача в этом случае – не только убедиться в полной выплате пая и зарегистрированном праве собственности, но и выяснить семейный статус Продавца в период выплаты пая. Если супруг/супруга Продавца принимала участие в выплате пая (даже частично), то от нее потребуется отдельное нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.
Для полной уверенности, имея на руках Титул или Выписку из ЕГРН и документ-основание (точнее – его копию, которую нам оставил Продавец), мы можем обратиться за дополнительной консультацией юриста по этому вопросу.
Хотя практика показывает, что если мы читаем документ-основание, и видим, что наш Продавец получил права на квартиру от кооператива (любого), то серьезных опасений это не вызывает. Тому есть несколько причин.
Во-первых, оформлением прав в любом кооперативе, как правило, занимаются штатные юристы, а значит вероятность ошибок, недосмотров и явных нарушений закона заметно снижается (по сравнению со сделками между физлицами на «вторичке»).
Во-вторых, современные ЖСК – это, обычно, аффилированные с Девелопером структуры. И если наш Продавец получил право собственности на квартиру от ЖСК (читай – от Девелопера), то вероятность, что Девелопер будет оспаривать сделку, и требовать эту квартиру назад, близка к нулю.
В-третьих, в случае с ЖНК – сама схема покупки кооперативом квартиры на рынке, и последующей передачи права собственности на нее нашему Продавцу такова, что весь этот процесс занимает от 2-3 лет и более. Т.е. здесь исчерпывается срок исковой давности на возможные судебные иски, от прежних собственников квартиры, которые могли бы оспорить свою сделку с кооперативом.
Таким образом, если мы видим из документов, что наш Продавец – бывший пайщик кооператива (какого именно нам подскажет юрист), то можно считать, что это низкорисковый вариант для нашей сделки, и такая история квартиры нас вполне устраивает.
Есть, правда, и ложка дегтя в случае покупки кооперативной квартиры. Если пайщик кооператива (наш Продавец) использовал для оплаты паевых взносов средства материнского капитала, то после получения квартиры в собственность, он обязан был включить в число собственников всех своих детей. Если он этого не сделал, то все последующие сделки с этой квартирой могут признать недействительными по причине нарушения закона о маткапитале и нарушения прав несовершеннолетних.
Подробнее об опасности приобретения квартиры, купленной ранее на маткапитал – см. в отдельной заметке по ссылке.
Кстати, с 1 июля 2018 года Застройщикам запрещено привлекать средства граждан на строительство многоквартирных домов через создание ЖСК и ЖНК (подробнее об этом – см. в Глоссарии по ссылкам про ЖСК и ЖНК в начале этой заметки).
И еще Покупателю не стоит забывать, что кроме права собственности на квартиру, есть еще и право пользования (что с этим делать — рассказано на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ).